中古住宅の購入やリフォームに関わる減税制度、補助金って何がある？

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おうちを買う前に知っておきたい！「住宅購入や住居に関する税制・法律・手続き」第2回

日々の生活で大切な三大要素の衣食住。おうち時間を充実させるため、よりよい「住」環境を求めて住宅の購入を検討している人もいるでしょう。
住宅購入は人生の中でも指折りの大きな買い物です。そのため費用を少しでも抑えたいと考えるのは当然のことでしょう。
国は、良質な住宅取得を促進することで景気回復を図るとともに、環境性能などの優れた住宅の普及拡大を推進しようと、様々な制度で住宅購入を後押ししています。ですから、どんな制度があるかを知り、自分の場合は何が使えるか、どのような手続きをしていけばよいかをこのシリーズで押さえていきましょう。

中古住宅の購入、リフォームに関わる制度

第2回は「中古住宅の購入、リフォームに関わる制度」についてご案内します。

首都圏では中古住宅の人気が高まっています。日本は欧米に比べて中古住宅の流通割合が低く、かつては圧倒的に新築志向でした。しかし最近は新築住宅価格の高騰や建築コストの上昇が背景にあり、中古住宅は価格面での魅力が増加しています。さらに、環境意識の高まりから中古住宅を活用する動きも広がっています。特に利便性の高いエリアに立地する中古住宅は需要が増加しています。また、住宅診断（インスペクション）や「安心R住宅」認定制度など、品質保証の仕組みが整備されたことで、中古住宅への信頼性も向上しました。今後も中古住宅の流通は増加傾向が見込めるため、中古住宅の購入やリフォームに関わる制度についておさえておきましょう。

中古住宅購入時の資金計画

多くの人は住宅購入時に住宅ローンの利用を考えると思います。中古住宅でも新築と同様にフラット35や各金融機関の住宅ローンを利用できます。ただ、中古は新築よりも担保価値が低くなりやすくなるため、思うような金額を借りられない場合や借入期間が短くなることがあるので注意してください。

購入と同時にリフォームする場合には、購入代金とリフォーム代金を一緒にして住宅ローンを借りることができます。しかし、いったん住宅ローンを組んで住宅を購入し、数年後にリフォームをする計画の場合、リフォーム代を住宅ローンで準備するのが難しくなることもあります。その場合、リフォーム用ローンの利用が考えられますが、住宅ローンよりも金利が高めになります。
そのため、中古住宅をリフォームして暮らそうと考えているなら、購入時にリフォームを含めた資金計画をするのがおすすめです。

中古住宅の購入やリフォームに関わる減税制度

新築住宅に対する減税制度同様に中古住宅の購入やリフォームも所得税、固定資産税、贈与税などを優遇する制度があります。

いずれの制度も、対象となる住宅や工事の要件がありますので、適合しているかどうかを確認しながら進めるようにしましょう。他にも制度の利用要件は契約や入居のタイミングと密接に関係しています。減税の対象となる期間の把握や、契約日などのスケジュールも重要です。加えて、減税を受けるためには提出期限内に税務署や自治体へ申請が必要です。提出に使用する書類は大切に保管して、せっかくの減税制度を受け漏れることのないようにしてください。

所得税が戻ってくる

制度名：住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）
【概要】 住宅に関する税優遇の代表ともいえる「住宅ローン減税」は中古住宅でも利用できます。リフォームも同時に行う購入については、一定の要件を満たせばリフォーム費用も含めて対象にできます。 制度全体の概要や手続きについては、連載記事第1回をご覧ください。 中古住宅の住宅ローン減税に関して特筆すべきは、2022年の税制改正時の築年数要件の廃止です。住宅ローン減税利用の対象となる中古住宅の要件の一つに「新耐震基準適合」が定められました。この基準では、登記簿上の建築日付が 1982年1月1日以降の住宅が適合とみなされます。 都市部では築年数の経った中古住宅でも高額で取引されています。2021年まではこうした物件は築年数要件により住宅ローン減税の対象外でしたが、改正以降は1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅であれば住宅ローン減税を利用できるようになりました。

制度名：リフォーム促進税制
【概要】 既存住宅に対して、耐震、バリアフリー、省エネ、子育て対応、同居対応、長期優良住宅化など、一定の性能向上工事を行った場合が対象です。住宅ローンやリフォームローンを組んでいるかどうかに関わらず利用でき、工事を完了した日の属する年1年が控除の対象になります。 【控除額】 ①住宅性能向上のための各種工事それぞれに定められた標準的な工事費用相当額の10%を所得税から控除します。工事費用には控除対象となる限度額が定められています。 ②控除対象限度額を超えた分やその他の増改築などの工事費用に5％を掛けた金額を①に加えて控除することができます。 この制度による最大控除額は130万円です。

固定資産税が軽減される

要件を満たすリフォームが完了した年の翌年1年間は、リフォームの種類によって固定資産税額の1/3～2/3の軽減があります。（戸建て、マンション共通）
また、一定の要件を満たしている高経年マンションは、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、各区分所有者に課される工事翌年度の固定資産税額を1/6～1/2の範囲内で（市町村の条例で定められます）軽減されます。
いずれも、市区町村に申告手続きを行うことで減税を受けられます。
申請期限が工事完了後3か月と短いですので、完了したらなるべく早く申告をするよう心掛けてください。
前述した所得税の控除と固定資産税の軽減は、併用が可能です。

贈与税が非課税になる

住宅取得や増改築などのために、親や祖父母など（直系尊属）から受ける贈与に対して、一定額まで贈与税が非課税になります。非課税にするためには、対象となる住宅やリフォーム工事の条件、贈与を受ける人の条件などがあります。資金計画に贈与を含める予定なら、これらの条件を確認しておくようにしましょう。
住宅ローン減税と住宅資金贈与の非課税は併用可能ですが、住宅ローン減税の計算の元となる住宅取得金額が贈与額によって変わります。減税の効果を十分に受けつつ、贈る側受ける側双方に一番良い贈与額になるよう、事前にシミュレーションするといいでしょう。申告の期限は、贈与を受けた年の翌年3月15日までです。

【参考リンク】
リフォームの減税制度（一般社団法人　住宅リフォーム推進協議会）
https://www.j-reform.com/zeisei/
マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html

【関連記事】
第1回「住宅ローン減税とは？制度内容から手続き方法まで徹底解説」
第5回「親の援助を受けるときや二世帯住宅を建てるときに関係する制度」

リフォームでもらえる補助金を調べよう！

空き家問題の解決や、住宅の長寿命化など環境面を目的として、リフォームに対する補助金制度を国や自治体が多数設けています。これらの制度に該当する工事を行うことで、補助金分自己資金の持ち出しが少なく済むうえに、良質でエコな住まいになるリフォームが見込めます。ここではリフォームに特化した国の補助金「長期優良住宅化リフォーム推進事業」と「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」をご紹介します。

制度名：長期優良住宅化リフォーム推進事業

2024年度の事業をもとに解説します。最新情報は公式ホームページをご覧ください。 【概要】 既存住宅の性能向上や子育てしやすい環境などを整備するための優良なリフォームを支援する制度です。リフォーム後の住宅の性能や規模によって「評価基準型」と「認定長期優良住宅型」2種類の補助事業があり、それぞれ補助限度額が異なります。補助額は、補助対象工事費用の合計の1/3です。（ただし補助限度額以下、一部メニューに上限額有） 【申請受付期間】 最新情報は参考リンクでお確かめください。 【手続き】 工事業者が施主に代わって申請します。 【制度利用の主な条件】 本事業に事業者登録が済んでいる工事業者と請負契約を結ぶこと インスペクション（現況調査）の実施 リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること 【参考リンク】 長期優良住宅化リフォーム推進事業評価室事務局 http://www.kenken.go.jp/chouki_r/

制度名：既存住宅における断熱リフォーム支援事業
【概要】 省エネ効果（15％以上）が見込める、高性能建材（断熱材、ガラス、窓）による断熱リフォーム工事が対象です。補助額は、補助対象経費の1/3以内、補助上限額は戸建て120万円、集合住宅は一戸あたり15万円または20万円です。（工事内容や設置する設備により、補助額が変わります。） 【公募期間】 最新情報は参考リンクでお確かめください。 【手続き】 住宅の所有者または所有予定者が申請します。工事を行う工務店などの代行者が行うこともできます。「トータル断熱」と「居間だけ断熱」いずれか希望する事業を選んで申請様式を作成し、電子メールで提出します。 【参考リンク】 北海道環境財団補助事業部（全国対象です。） http://www.heco-hojo.jp/yR03/danref/index.html 【関連記事】 第3回「探せば出てくる！お得な制度 自治体が行う住宅に関するお得な制度」

公開日：2022年08月26日

更新日：2025年05月14日