住宅ローンの借り換えで得する人は？現役銀行員がメリットを解説！ その1

住宅購入前・購入時にやっておけばよかったことの第1位として「団信の特約を付けておけばよかった」が挙げられています。（※1）

このように、住宅ローンを組んでいて「団信の保障を見直したい」という方や、その他にも「固定金利の特約が終わるから金利を見直したい」と思う人は少なくありません。

結論から言いますと、住宅ローンは借り換えをすることによって「団信」や「費用」の面で大きなメリットを得られる可能性があります。

この記事では、どんな人がメリットを得られるのか、どんなメリットやデメリットがあるのかなど、住宅ローンの借り換えについて現役銀行員が解説していきます。

※1 「「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」を実施～ 最大の生活不安は「物価高」。それでも“家を買う派”が依然優勢。一方、住宅ローン返済への不安を持つ人は約5割に」（カーディフ生命保険会社）

住宅ローン借り換えのメリットと得られる条件

まず住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンの借り入れ先の金融機関を変えることです。
住宅ローン商品はニーズによって変化・改善されており、新しく組み直した方が条件が良くなる場合が多いです。

とくに、以下に該当する人は、住宅ローンの借り換えでメリットを得られる可能性が高いです。

なお、住宅ローンを借り換えることで、得られるメリットは以下の5つです。

次の章から、これら5つのメリットを「団信」と「費用」の面に分け、詳しく解説していきます。

※2 保証料の説明については、「銀行員が徹底解説！住宅ローンの保証料とは？」をご覧ください。

住宅ローンの借り換えによって団信の保障を充実させることができる

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンを契約する際に原則加入する生命保険です。万が一住宅ローン契約者が、死亡もしくは高度障害状態となった場合に、生命保険会社が住宅ローンの残高を全額支払います。

住宅ローンを借り換える際、今まで入っていた団信が消滅するため、新しい住宅ローンと共に加入し直す必要があります。
以下のいずれかに該当する人は、団信に加入し直すことによって、「団信」面でのメリットを得られる可能性があります。

以下で詳しく解説していきます。

健康上の理由により一般団信にしか入れなかった人

現在の住宅ローン契約時に、健康上の理由により三大疾病特約付団信などの団信に加入できず、一般団信のみで住宅ローンを組まれている方は、借り換えすることで特約付団信に加入できる可能性があります。

団信の加入条件は保険会社により異なりますが、一般的に5年間投薬や入院、手術歴がなければ問題なく加入できることが多いです。
現在の住宅ローン契約時に理由があって投薬や入院をしていた方は、団信の保障内容を充実させるという点において借り換えにメリットがあります。

特約付団信について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
「がん団信、三大疾病保障付団信は必要？実際に保険金が支払われた事例をご紹介」

取り扱い金融機関の団信のラインナップが少なかった人

団信は金融機関によって取り扱い商品が異なります。
例えば、A銀行では就業不能特約付団信や八大疾病特約付団信があるのに、B銀行には三大疾病特約付団信しかない、といった具合です。
また、そもそも以前は団信のラインナップが少なく、三大疾病特約付団信や八大疾病特約付団信が無かった場合もあります。

今では金利負担もなく特約に入れる例も多いため、現在の保障内容に満足していない場合は、住宅ローンを借り換えることで、団信の保障内容を充実させることができる可能性があります。

団信や他の住宅ローン付帯保険の保険料を別で支払っている人

一般団信の保険料は、一般的に取り扱い金融機関の負担によって支払われるため追加で支払いをする必要はありませんが、以下の場合は別で支払っている可能性があります。

現在保険料を別で支払っている場合は、保険料にいくら支払っているのか分かりやすいメリットがありますが、原則借り換えによって支払い負担をなくすことができます。（フラット35も現在は金利負担のみ）
また、一般団信では保障されない三大疾病や働けなくなる（就業不能）リスクに備えたい場合でも、金融機関によっては借り換え時に金利に組み込む形で加入できることや、キャンペーンなどで、そういった保障を上乗せ金利なしで加入できる場合があるので、検討してみてください。

連帯債務で、主債務者しか規定上団信に入れていない人

連帯債務の場合、金融機関の規定上、連帯債務者は団信に入れないケースがあります。
連帯債務者に万が一のことがあっても団信が適用されないため、連帯債務者の保障を充実させたい場合は、連帯債務者も団信に加入できる住宅ローンへ借り換えするのも手段の一つです。

※3 団信の保険料の説明については、「団体信用生命保険（団信）の保険料はいくらくらい？」をご覧ください。

住宅ローン借り換えによって費用面の負担軽減が見込める

「費用」面では、以下のいずれかに該当する人がメリットを得られる可能性があります。
一般的に住宅ローンの借り換えは、借入残高が多く、借入期間が残っている人ほどメリットを得やすいです。

住宅ローンの借り換えは、新しく住宅ローンを借り直すことであるため、返済計画を全て見直すことができます。
ここでは条件別で切り分けることが難しいため、得られるメリット別に詳しく解説していきます。

支払い総額、毎月の返済額が減る可能性がある

住宅ローンの借り換えの最大のメリットは、金利の低い住宅ローンを選び直すことによって金利条件が良くなり、毎月の金利負担と返済負担が減ることです。

たとえば、現在1.5%で借り入れしている人が、0.5%で借り換えした場合、1%の金利差が生まれます。毎月の返済は「元金＋金利」によって構成されており、金利負担が減るとその分毎月の返済額が減ります。

以下のように借入残高が2,500万円、残りの返済期間が25年と仮定すると、毎月の返済額が11,318円下がり、年間では135,816円お得になります。

現在の借入金利が高いと感じている人は一度住宅ローンの借り換え試算を取ることをおすすめします。借り換え先の金融機関に相談すれば、すぐに返済予定表を出してくれるので計画がしやすいです。

返済期間を短くすることができる

前段でご説明したように、毎月の返済額を減らすことができれば、その分元金の支払い割合を増やすことで借入期間を短くすることも可能です。

金利プランの変更ができる

住宅ローンの金利プランには、「変動金利」と「固定金利」の2つがあり、借り入れ時に選ぶ必要があります。

たとえば現在変動金利で組んでいる場合、住宅ローンを借り換えによって固定金利にプラン変更することも可能です。
今後の変動金利が不安なため、金利が変わらず計画の立てやすい固定金利にしたいという方は多いです。

一括で前払いした保証料の一部が戻る可能性がある

現在保証料のかかるプランで住宅ローンを借りている場合、残っている返済期間に応じて保証料が戻ってくる可能性があります。

住宅ローンで保証会社が付く場合、保証料を分割で支払うか、一括で支払うかを決められます。一括で全期間分の保証料を前払いしている場合、住宅ローン借り換えで繰り上げ完済すると残っている返済期間分の保証が不要になるため、前払いした保証料の一部が戻ってきます。

借り入れ当初に年収や信用情報などの理由で保証付きになってしまった人は、借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

公開日：2020年11月10日

更新日：2024年11月12日