おうちを買う前に知っておきたい！「住宅購入や住居に関する税制・法律・手続き」第4回
日々の生活で大切な三大要素の衣食住。おうち時間を充実させるため、よりよい「住」環境を求めて住宅の購入を検討している人もいるでしょう。
住宅購入は人生の中でも指折りの大きな買い物です。そのため費用を少しでも抑えたいと考えるのは当然のことでしょう。
国は、良質な住宅取得を促進することで景気回復を図るとともに、環境性能などの優れた住宅の普及拡大を推進しようと、様々な制度で住宅購入を後押ししています。ですから、どんな制度があるかを知り、自分の場合は何が使えるか、どのような手続きをしていけばよいかをこのシリーズで押さえていきましょう。
住宅の住み替え、買い替えに関する税制
第4回は「住宅の住み替え、買い替えに関する税制」について、ご案内します。
先祖代々受け継がれる家というのもありますが、現代では転職や転勤、ライフステージに応じた住み替えをすることが多くなっています。
働き盛りの世帯においては、コロナ禍の影響で都心から地方の広々とした住宅に住み替えを考える人も増え、それと同時にマイホームを売却することもあるでしょう。
また高齢世帯においては、かつてのマイホームブームで手に入れたファミリー用の住まいを小さめの家に買い替えたり、売却して施設の入居費用などに充てたりすることも増えています。
住宅は生活に欠かせないものですので、その売却や買い替えには税制上の様々な優遇があります。
目次
マイホームの売却で利益が出たときの制度
1）マイホームの売却には特別控除がある
居住用財産（以降マイホームとします）の売却で利益が出たときに使える制度です。不動産を売却して利益が出たときには、譲渡所得税がかかります。しかし別荘や事業用ではなく、生活に欠かせないマイホームの売却で得た利益には特別控除があります。
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制度名：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 |
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【概要】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
2）マイホームの売却には軽減税率がある
マイホームを売って利益が出た場合に、一定要件に当てはまるときは売却益（譲渡所得）に対してかかる税金の計算に低い税率の適用を受けられます。
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制度名：居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
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【概要】 6,000万円以下の部分：14％（所得税10％+住民税4%） 【手続き】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
3）マイホームの買換え（交換）には特例がある
本来不動産の売却で利益が出たら納税しなければなりませんが、マイホームの売却では次の住まいを買う必要があることを考慮して、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。譲渡益が非課税となるわけではないので注意してください。
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制度名：特定の居住用財産の買換え（交換）特例 |
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【概要】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
4）住宅として使用されていた家や敷地を相続して売却した利益には特例がある
住宅の所有者が老人ホームへ入所するなどして空き家になってしまうことがあります。こうした不動産を相続や遺贈により取得した相続人が、その売却により譲渡所得を得た時、一定の要件を満たせば、譲渡所得の特別控除が適用されます。
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制度名：相続した空き家を売却する際の特例 |
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【概要】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
マイホームの売却で損失が出たときの制度
マイホームの売却や買い替えでは、利益が出るばかりではなく損失が出てしまうこともあります。マイホームの売却で損失が出た場合、税制の特例により損を取り戻せる制度があります。利益が出た時の申告は義務ですが、損失が出た時の申告は任意です。
損失に対して使える制度を知らなかったために、還付できるはずだった税金を取り戻すことができなかったということのないように、該当する場合はぜひ手続きをしてください。
5）マイホームを買い替えて損失が出た時は他の所得と通算できる
不動産を譲渡して損失が出た場合、通常他の所得と通算することはできませんが、マイホームの売却で損失が出るときは、一定の要件を満たしていれば特例を適用して、その年の他の所得から控除（損益通算）することができます。
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制度名：居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 |
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【概要】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
6）住宅ローンの残高を下回る価格でマイホームを売却して損失が生じた時には特例がある
マイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が出るときは、一定の要件を満たしていれば特例を適用してその年の他の所得から控除（損益通算）できます。
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制度名：特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
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【概要】
他にも一定の要件があります。参考リンクからお確かめください。 |
公開日：2022年08月26日
更新日：
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小峯洋子（こみねようこ）
（株）イー・カンパニー提携ファイナンシャルプランナー
AFP®、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、2級DCプランナー、2級建築士
不動産会社、住宅メーカーで設計部勤務を経て、夫の転勤により一旦退職。
第2子の乳児期にファイナンシャルプランナー資格を取得し、設計事務所勤務をしながら2014年にFP事務所を立ち上げた。自らの子育てを通じて、子どもの頃からお金と上手に付き合うトレーニングが必要だと感じ、楽しみながらお金に関して学べる親子向けの講座を開催している。教育費や住まいに関わるお金の相談や記事執筆も行っている。共著に「ゼッタイ後悔しない！家の購入技200」（スタンダーズ株式会社発行）など。
